یک طرح پیچیده و پیچیده ، سالها دور – WWD

میدان هرالد همیشه در میان بزرگترین جاذبه های شهر نیویورک بوده است – و یکی از بزرگترین فرصتهای از دست رفته آن است.

بسیار شلوغ ، نامرتب ، دارای تعداد زیادی اتوبوس از همه جهات است و آن مناطق موقت پیاده با میز و صندلی با توجه به ترافیک عابر پیاده ناکافی به نظر می رسند.

با این وجود برنامه جسورانه میسی برای ساختن یک برج اداری در بالای پرچمدار میدان هرالد خود و استفاده از عواید حاصل از آن برای نوسازی مناطق اطراف ، که ماه گذشته فاش شد ، یک تغییر گسترده در جو را پیش بینی می کند. این خرده فروش 235 میلیون دلار برای به روزرسانی زیرساخت های ترانزیتی و قلمرو عمومی هرالد اسكوئر به یك فضای شهری مدرن ، عابر پیاده و بدون ماشین با دسترسی بهتر به مترو و ایستگاه پن ، اتصالات ترانزیت و آسانسورهای قابل دسترسی به ADA هزینه خواهد كرد. این پروژه همچنین قصد دارد ازدحام و ازدحام را برای ایجاد فضای باز امن تر و جذاب تر ، ایجاد کند و سالانه 269 میلیون دلار درآمد مالیاتی جدید برای شهر نیویورک ایجاد کند ، از 16،290 شغل سالانه پشتیبانی کند و 4.29 میلیارد دلار در سال تولید اقتصادی داشته باشد.

این یک طرح برای باز کردن ارزش با ارزش ترین قطعه سبد املاک و مستغلات Macy است که با ویژگی های بازسازی Macy در دیگر سایت های مهم شهری مانند سیاتل و همچنین بروکلین سازگار است و این برای بقای طولانی مدت Macy مهم است. با ارتقا محله ، خریداران بیشتری تمایل به مراجعه به میدان هرالد دارند. این برج همچنین حدود 5000 کارگر اداری را در خود جای می دهد – اگر به طور کامل اشغال شود – که ممکن است به معنای مشتری بیشتری برای Macy’s و سایر خرده فروشان منطقه باشد ، اگرچه درآمد بالقوه زیادی هم ندارد.

کریس ارب ، رئیس توسعه شرکت Macy’s Inc گفت: “از بسیاری جهات ، میدان میسی هرالد قلب منهتن است و مطمئنا قلب مارک ماست.” ما می خواهیم این محله تجربه مشتری از فروشگاه را تکمیل کند. مردم در مورد خرده فروشی تجربی و برای بسیاری از افراد به معنای قرار دادن سالن بولینگ ، رستوران یا سایر موارد غیر خرده فروشی برای جلب توجه مردم هستند. اما برای ما ، این احساس فردی است که وقتی به بازار می آید احساس مرکز خرید یا فروشگاه. این احساس فقط هنگام ورود و خروج از فروشگاه متوقف نمی شود و شروع نمی شود. این شروع از زمانی است که آنها از مترو یا ایستگاه پن بیرون می آیند و شامل تجربه آنها در قدم زدن در میدان هرالد است. برای بسیاری از افراد ممکن است تنها زمانی باشد که به اینجا می رسند بنابراین کشف یک بسته پیشرفتی که آن قسمت از تجربه پیاده رو را در جلو و مرکز قرار دهد واقعاً مهم است. “

ارب افزود ، دسترسی به مترو و ایستگاه پن در نزدیکی گل سرسبد ، از جمله صندلی های چرخدار ، یکی از ملفه های مهم این پروژه است.

“این یک سرمایه گذاری طولانی مدت خواهد بود و ما به آن افتخار می کنیم.”

طرح میسی خواستار بازسازی کامل پارک هرالد اسکوئر و بالا بردن جاده ها حتی به پیاده رو است تا هیچ محدودیتی وجود نداشته باشد ، در نتیجه احساس یک میدان بزرگ عابر پیاده ایجاد شود. خیابان برادوی از خیابان های 34 و 36 بدون ماشین است.

هیچ هزینه ای برای به روزرسانی محله از شهر یا MTA (اداره حمل و نقل متروپولیتن) تأمین نمی شود. میسی این لایحه را تأیید می کند و با تیم گسترده ای از مشاوران ، از جمله شرکت طراحی FX Collaborative ، در مورد پروژه همکاری می کند.

میسی بیش از دو سال است که درمورد این پروژه با شهر مذاکره کرده است. به عنوان اولین گام ، بیانیه ای از قبل از تقاضا ثبت شد که روش بررسی یکنواخت کاربری اراضی شهر یا ULURP را برای بررسی عمومی برنامه های منطقه بندی مجدد تنظیم می کند. منطقه بندی فعلی در میدان هرالد بر اساس متراژ مربع موجود در محل ، اجازه ساخت برج را نمی دهد. میدان هرالد میسی ، شامل فضای خرده فروشی و اداری آن ، 2.1 میلیون فوت مربع را شامل می شود.

برج میسی 40 طبقه ، 1.5 میلیون فوت مربع ، و روی یک “رومیزی” عظیم فولادی قرار دارد که توسط پایه ها پشتیبانی می شود. این یک ساختار مستقل خواهد بود ، اگرچه برای کسانی که از خیابان به بالا نگاه می کنند متصل به نظر می رسد. برج میانه بلوک بر روی ساختمان قرار می گیرد تا ضربه به نمای برادوی را به حداقل برساند. میسی هنوز توسعه دهنده برج را اعلام نکرده است.

این پرچمدار در حالی که ساخت برج انجام می شود به کار خود ادامه خواهد داد و میسی روش هایی را برای به حداقل رساندن تأثیر ساخت و ساز بر تجارت در فروشگاه پیدا خواهد کرد.

پیشرفت های محله باید قبل از اتمام برج انجام شود.

“میسی اکنون با تأیید این پروژه در حال آمدن است اما برای چندین سال در مراحل برنامه ریزی بود. ارائه آن برای شهر ، منطقه و برای میسی بسیار مهم است ، زیرا از نظر خرده فروشان کوچک و غول های خرده فروشی ویرانی دیده ایم. “هوارد ویس ، شریک ارشد و رئیس گروه استفاده از زمین در دیویدوف هاچر گفت: Citron ، و یک متخصص در منطقه بندی و توسعه اقتصادی شهر نیویورک. “این فرصت برای تحقق بخشیدن به پتانسیل کامل املاک و مستغلات و اطمینان از آینده پرچمدار میسی بسیار فرخنده و مهم است.”

ویس افزود ، این پروژه “از نظر كیفیت زندگی ، پیشرفت های مهمی را برای افرادی كه برای زندگی و كار و بازی می آیند” در منطقه Herald Square فراهم می كند.

ویس تخمین زد که با توجه به بزرگی پروژه هرالد اسکوئر ، فرآیند تصویب یک سال و نیم تا دو سال طول می کشد تا تغییرات منطقه بندی لازم قبل از شروع ساخت به دست آید. تغییرات منطقه بندی ULURP به طور کلی یک فرآیند هفت ماهه است ، که یک توسعه دهنده با برنامه ریزی شهری قبل از آن یک فرآیند طولانی مدت را تجربه می کند تا پروژه بتواند توسط شهرستان گواهی شود. روند بررسی همچنین شامل هیئت مدیره جامعه محلی است که پیشنهادی غیر الزام آور برای برنامه ریزی شهر ارائه می دهد و رئیس جمهور و شهردار منطقه توزین می کنند.

ویس گفت: “در پروژه ای مانند این ، من معتقدم كه یک بررسی اولیه انجام خواهد شد و مشخص خواهد شد كه می تواند تأثیرات قابل توجهی در محیط زیست داشته باشد كه به طور مشابه از طریق روند بازبینی عمومی در مسیر موازی با ULURP انجام می شود.

ویس افزود: “اختلاف نظرهای زیادی وجود خواهد داشت ، اما من معتقدم كه میسی از قبل پیش بینی كرده است.” “میسی می تواند برای رفع نگرانی از نظر تردد عابر پیاده و وسایل نقلیه و زیرساخت های محلی ، برنامه ها را اصلاح کند. آنهایی که به طور معمول با پروژه هایی به این بزرگی مطرح می شوند اما معمولاً مورد توجه قرار می گیرند. از آنجا که این یک سایت نمادین است ، قمار کمتری دارد. این یک سرمایه گذاری مهم است. MTA امکان انجام این پیشرفت ها را ندارد. توسعه برج بالاتر از میسی این امکان را فراهم می کند. “

منابع نزدیک به این پروژه گفتند که ممکن است حدوداً پنج تا هفت سال طول بکشد ، تا زمانی که این برج در اواسط سال 2020 ساخته شود ، قبل از ساخت برج و به روزرسانی محله. یک منبع نزدیک به پروژه گفت: “این مساله طولانی است ، مطمئناً از منظر املاک و مستغلات.”

در یک زمان ، میسی در حال بررسی برخی از فضای بیرونی بالای گل سرسبد خود بود ، اما این در برنامه ریزی فعلی نیست. این برج صرفاً برای دفاتر کار می شود.

مارک کوهن ، مدیر مطالعات خرده فروشی و استاد کمکی بازرگانی در دانشگاه کلمبیا ، محله Herald Square را “به دلیل ترافیک و مشاغل اطراف خود ، به عنوان یک آدرس تجاری بسیار پایین ، در مقایسه با حیوانات هادسون و سایر تحولات در مرکز شهر” توصیف کرد.

کوهن چالش های اجاره برج را در بالای میسی در شهری مشاهده می کند که گزینه های زیادی در مناطق مجلل و فضای اضافی وجود دارد ، هرچند میدان هرالد یک مرکز حمل و نقل است.

“ارزش زیادی در املاک و مستغلات میسی وجود دارد و هر دلیلی برای کسب درآمد از این ارزش وجود دارد. اما داخل مغازه و نحوه نمایش خود چطور؟ ” کوهن پرسید. “این یک فضای بزرگ با نسبت عظیم است ، بدون تمرکز ، هیچ نقطه تمایزی غیر از حمل مقدار عظیم چیز است. این فقط یک نقطه نظر ندارد و مدتهاست که چنین نظری ندارد … مسیر دستیابی به موفقیت و سودآوری بلند مدت برای میسی به توانایی آن برای کسب درآمد از املاک و مستغلات بستگی ندارد. این به تفاوت خود در نظر مشتریان بستگی دارد. “

دانیل A. Biederman ، رئیس 34th Street Partnership ، BID محله یا منطقه بهبود مشاغل گفت: “من در مورد پیشنهاد بسیار مثبت هستم.” اما بیدرمن افزود: “ای كاش بیشتر پول به جای ورودی های مترو به سطح زمین اختصاص می یافت. ما طرحی داریم که کاملاً دقیق است و با میسی در مورد آن بحث شد. ” طرح مشارکت با کاشت ، روشنایی و نشستن اضافی محدوده پارک را گسترش می دهد.

هنوز بیدرمن گفت ساخت برج در نزدیکی ایستگاه پن ، مترو و میدان تایمز هوشمندانه است. “اگر بخواهیم در بالای حالت حمل و نقل قرار بگیریم ، برای میسی خوب است و برای شهر هم خوب است.” همچنین ، “تعداد بسیار کمی از مردم می توانند بگویند نور و هوا مانع می شود. این برج از نمای میسی بازگردانده می شود و ساکنان بسیار کمی در این منطقه زندگی می کنند. این آسمان خراش جدید 67 طبقه در گوشه خیابان Vanderbilt و خیابان 42 نزدیک ترمینال Grand Central نیست.

Leave a reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>